Arrende är en särskild form av nyttjanderätt med gamla anor i svensk rätt. Olika former av arrende har i praktiken existerat sedan medeltiden. Det är dessutom en form av nyttjanderätt som har stor betydelse för svensk ekonomi. Enligt statistik från Jordbruksverket arrenderas mellan 40 % och 50 % av den brukade jordbruksmarken i Sverige för drivande av jordbruk.
Reglerna om arrende finns i 8-11 kap jordabalken. Dessa regler upplevs ibland som komplicerade, framförallt om man inte tidigare har hanterat eller på annat sätt arbetat med reglerna avseende arrende. Men när man väl sätter sig ner med jordabalken och arrendereglerna är det relativt enkelt att få en överblick och förstå grunderna i regelverket.
Strukturen är logisk med ett inledande 8 kap vilket innehåller de allmänna reglerna för arrende. Därefter följer 9-11 kap där varje kapitel var för sig reglerar en särskild typ av arrende. Det är därför viktigt att man kan klassificera ett arrende till rätt arrendetyp för att kunna avgöra vilka regler som är tillämpliga på ett arrende.
Att man snabbt får en överblick och även förstår grunderna i arrendelagstiftningen innebär emellertid inte på något sätt att man behärskar lagstiftningen. Långt ifrån. Reglerna om arrende är ett mycket komplicerat område inom juridiken. Det är få personer som verkligen behärskar arrendereglerna. De som verkligen behärskar denna typ av juridik är advokater eller andra jurister vilka specialiserat sig på just arrenderätt. Det finns även ett antal branschorganisationer som är mycket kompetenta.
Här nedan följer en översiktlig redogörelse för de grundläggande reglerna avseende arrende. Redogörelsen innehåller även en kortfattad beskrivning av de olika typer av arrende som finns. Avsikten är inte att du ska bli en expert på arrenderätt men du ska i vart fall kunna förstå grunderna och skillnaderna mellan olika typer av arrenden.
Allmänt om arrende
I ett arrendeavtal finns det jordägare och en arrendator. Jordägaren är den som äger och hyr ut jorden i form av ett markområde. Arrendatorn är den som hyr jorden av jordägaren. Utgångspunkten är att ett arrende föreligger om följande fyra förutsättningar är uppfyllda:
- Jordägaren och arrendatorn har ingått ett avtal om upplåtelse av jord.
- Arrendatorn har rätt att aktivt använda jorden.
- Arrendatorn ska ersätta jordägaren för arrendet.
- Arrendatorn har egen besittning till det upplåtna området.
Angivna punkter är de generella kraven. När man väl konstaterat att ett avtal är ett arrendeavtal återstår att avgöra vilken typ av arrende som det är fråga om vilket ibland kan vara något komplicerat. Vi ska försöka reda ut skillnaden mellan de olika typerna av arrenden här nedanför.
Olika typer av arrende
I svensk rätt finns det det finns fyra olika typer av arrende. Dessa är som följer:
- Jordbruksarrende
- Bostadsarrende
- Anläggningsarrende
- Lägenhetsarrende
Enkelt förklarat avser jordbruksarrende arrende av mark för jordbruk, bostadsarrende avser arrende av mark för att uppföra eller använda befintligt bostadshus, anläggningsarrende avser arrende av mark för byggnad i näringsverksamhet och slutligen lägenhetsarrende som avser arrende av mark för annat ändamål än vad som faller under de andra typerna av arrende.
Generellt är arrendelagstiftningen avseende jordbruksarrende, bostadsarrende och anläggningsarrende i stora delar tvingande till arrendatorns förmån. Med detta avses att parterna inte kan komma överens om sämre villkor för arrendatorn än vad som anges i lagstiftningen. Vill parterna föra in sämre villkor i avtalet måste de begära tillstånd av Arrendenämnden.
Emellertid är det fullt möjligt för parterna att komma överens om villkor som är sämre för Jordägaren. För detta krävs inte tillstånd av Arrendenämnden.
Är det fråga om ett lägenhetsarrende finns det inte tvingande regler i samma omfattning som vid övriga typer av arrenden. Vid ett lägenhetsarrende har partera stor frihet att utforma sitt arrendeavtal.
När man skriver eller granska ett arrendeavtal är det viktigt att man behärskar skillnaderna mellan de olika arrendeformerna. Det är avtalets innehåll som är avgörande för för om ett arrendeavtal ska anses vara t ex avtal om jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende eller lägenhetsarrende. Titeln på avtalet har egentligen inte någon betydelse. T ex kan ett arrendeavtal som har titeln “Bostadsarrende” kan istället vara ett jordbruksarrende om avtalet är utoformat som ett avtal om jordbruksarrende.
Här nedan följer en kort och översiktlig redogörelse för vart och de olika typerna av arrende.
Jordbruksarrende
Jordbruksarrende är den vanligaste typen av arrende. Jorbruksarrenden brukar ofta delas upp i två olika underkategorier – gårdsarrenden och sidoarrenden. Ett avtal avseende gårdsarrende innefattar bostad för arrendatorn vilket inte är fallet med ett sidoarrende. Termerna gårdsarrende och sidoarrende används inte i jordabalken. Uppdelningen av jordbruksarrende i gårdsarrende och sidoarrende är emellertid mycket vanligt i praktiken.
Exempel på jordbruksarrende är avtal om upplåtelse av betesmark eller åkermark.
Reglerna avseende jordbruksarrende finns 9 kap jordabalken.
Bostadsarrende
Bostadsarrende är vad det låter som – ett arrende som är avsett för bostadsändamål. Ett bostadsarrende kan avse ett permanent boende men det är betydligt vanligare att det avser en sommarstuga eller annat fritidsboende.
Ett vanligt fall där man använder sig av bostadsarrende är när en jordägare arrenderar ut mark till arrendatorn. På marken har arrendatorn enligt arrendeavtalet en rätt att antingen överta en befintlig bostad från en tidigare arrendator eller själv uppföra en bostad.
Bostaden får inte ägas av jordägaren om det ska vara ett bostadsarrende. Ägs både marken och bostaden av jordägaren är det inte ett bostadsarrende utan ett hyresförhållande.
Ett avtal om bostadsarrende måste träffas för viss tid och denna tid måste vara minst fem år. Det är även möjligt att komma överens om att avtalet ska gälla under arrendatorns livstid.
Reglerna om bostadsarrende finns i 10 kap jordabalken.
Anläggningsarrende
Ett anläggningsarrende är en upplåtelse av jord för annat ändamål än jordbruk. Arrendatorn ska dessutom ha rätt att på den arrenderade marken uppföra eller bibehålla en eller flera byggnader avsedda för förvärvsverksamhet. Byggnaderna får inte vara av “ringa betydelse för verksamheten”.
Arrenderätten enligt avtalet får inte gälla under arrendatorns livstid eller på kortare tid än ett år. Är så fallet är arrendet att anse som ett lägenhetsarrende och inte anläggningsarrende.
Exempel på upplåtelser vilka ofta är att anse som anläggningsarrende är benstinstationer, fabriker, vindkraftparker, skidanläggningar, lagerhus och liknande.
Reglerna om anläggningsarrende finns i 11 kap jordabalken.
Lägenhetsarrende
Arrendetypen lägenhetsarrende kan sägas vara “slasken” för arrenden. Arrenden som inte är jordbruksarrende, bostadsarrende eller anläggningsarrende blir lägenhetsarrende.
Som exempel på lägenhetsarrenden kan nämnas parkeringsplatser, kolonilotter, lekplatser eller båtplatser.
I jordabalken finns inte ett särskilt kapitel som reglerar lägenhetsarrende. Istället är det det allmänna reglerna i 8 kap jorbabalken som får tillämpas.
Gränsdragningsproblem
Som om det inte var tillräckligt att det ibland kan vara svårt att avgöra till vilken typ av arrende som ett är att hänföra finns dessutom ytterligare problematik. Ibland kan en överenskommelse innehålla moment av såväl arrende som t ex hyra. T ex omfattar överenskommelse både jord och hus. En blandad eller kombinerad överenskommelse ses emellertid alltid som en helhet. D v s, antingen är avtalet ett avtal om hyra eller ett avtal om arrende.
Ofta uppstår denna typ av problematik med “hemmasnickrade” avtal, där jordägaren och arrendatorn själva upprättat avtalet. Att ett avtal vid en tvist t ex konstateras vara ett hyresavtal istället för ett arrendeavtal, vilket var parternas avsikt, kan få långtgående konsekvenser. Detta gäller framförallt reglerna om besittningsskydd vilka skiljer sig åt mellan såväl arrenden som andra nyttjanderätter. Det är därför alltid ett gott råd att anlita någon som är specialiserad på denna typ av juridik när man ska skriva ett arrendeavtal.
Sammanfattning
Arrende en vanligt förekommande form av nyttjanderätt. Mycket av det som finns omkring i vardagen är baserat på någon form av arrendeavtal. Som exempel kan nämnas jordbruksmark, parkeringsplatser, sommarstugor, lekplatser och bensinstationer. Samtliga dessa är ofta baserade på ett arrendeavtal.
Vad avser de olika formerna av arrenden är detta avgörande för att kunna avgöra vilka regler som är tillämpliga på ett visst arrendeavtal. Även om det finns gemensamma bestämmelser för arrenden har varje typ av arrende därutöver sitt eget och särskilda typ av regelverk. Även om regelverket har en enkel och överskådlig struktur är arrendelagstiftningen komplicerad. Sitter du och försöker förstå ett existerande arrendeavtal eller är i färd med att skriva ett arrendeavtal är rådet att du bör anlita juridisk hjälp om du känner dig det minsta osäker. Det blir oftast billigare och enklare – i vart fall på lång sikt.
