Bostadsarrende – Arrendet för fritidshus och andra bostäder

Som framgått av en tidigare artikel om arrende finns det i svensk rätt fyra olika typer av arrende; jordbruksarrende, anläggningsarrende, lägenhetsarrende och bostadsarrende. I denna artikel förklarar vi de grundläggande reglerna avseende bostadsarrende.

Ambitionen är att du ska förstå de grundläggande reglerna i jordabalken avseende bostadsarrende, vad som är kännetecknande för ett bostadsarrende, i vilka situationer som bostadsarrenden används samt hur denna typ av arrende skiljer sig från andra typer av arrenden.

Allmänt om bostadsarrende

Reglerna om bostadsarrende finns i 10 kap jordabalken. Enligt dessa regler ska ett arrende klassificeras som ett bostadsarrende “när jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det ej är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående”.

Lagtexten är från början av 1970-talet och är kanske något svår att förstå för den som inte är jurist. Men något förenklat säger lagtexten att det är fråga om ett bostadsarrende om följande förutsättningar är uppfyllda:

  1. jord arrenderas för annat ändamål än jordbruk,
  2. arrendatorn har rätt att uppföra eller bibehålla ett bostadshus på den arrenderade marken, samt
  3. syftet med arrendet är att arrendatorn eller denne närstående ska få tillgång till en bostad.

Det krävs att samtliga dessa krav är uppfyllda för att det ska vara fråga om ett bostadsarrende. Har arrendatorn t ex inte rätt att uppföra eller bibehålla ett befintligt bostadshus är det inte fråga om ett bostadsarrende.

Parterna i ett bostadsarrende

Parterna i ett arrende benämns oftast för “jordägare” och “arrendator”. Jordägaren är den som äger marken. Arrendatorn är den som arrenderar marken av Jordägaren.

I ett bostadsarrende kan jordägaren vara såväl en juridisk person som en fysisk person. Arrendatorn kan emellertid endast vara en fysisk person. Detta följer av att syftet med ett bostadsarrende är att Arrendatorn ska få tillgång till bostad. En juridisk person har knappast något behov av en bostad.

Ett arrendeavtal med en juridisk person som arrendator anses vanligtvis vara ett lägenhetsarrende även om bestämmelserna i avtalet i övrigt uppfyller kraven för ett bostadsarrende.

Det finns ett undantag från regeln om att det endast är fysiska personer som kan vara arrendator i ett bostadsarrendeavtal. I ett undantagsfall kan en juridisk person vara arrendator i denna typ av arrendeavtal. Detta undantag är tillämpligt på föreningar vars huvudsakliga ändamål är att i sin tur upplåta bostadsarrende till sina medlemmar. En sådan förening kan under vissa förutsättningar ingå ett avtal om bostadsarrende i egenskap av arrendator med en jordägare. Därefter upplåter föreningen i sin tur bostadsarrende till sina medlemmar.

Ett avtal om bostadsarrende måste vara skriftligt

Ett avtal om bostadsarrende måste vara skriftligt för att vara giltigt. Ett muntligt avtal om bostadsarrende är därför inte giltigt. Kravet på skriftlighet gäller även för jordbruksarrende och anläggningsarrende. Muntliga avtal avseende arrende är endast giltiga när det är fråga om ett lägenhetsarrende.

Samtliga villkor i avtalet måste vara upprättade i skrift. Detta innebär att även ändringar eller tillägg måste vara skriftliga för att vara giltiga. Detta kan ske genom att man skriver in ändringarna eller tilläggen i det gällande avtalet eller genom att skriva ett tilläggsavtal.

Även om det ligger i båda parternas intresse att ett skriftligt avtal upprättas är det jordägaren som tar den största risken om parterna inte upprättar ett skriftligt avtal. Har arrendatorn tillträtt arrendestället utan att skriftligt avtal blivit upprättat och inte heller senare upprättas kan jordägaren bli skadeståndsskyldig gentemot arrendatorn.

Det finns ett undantag för vissa äldre muntliga avtal (som ingåtts före den 1 juni 1968) vilka fortfarande kan vara gällande trots att de inte upprättats i skrift.

Syftet med ett bostadsarrende

När man ska klassificera ett arrende är syftet med arrendet en avgörande punkt. Som tidigare angetts är avsikten med ett bostadsarrende att arrendatorn och närstående till arrendatorn ska få tillgång till en bostad. Detta måste även framgå av avtalet.

Att arrendatorn får tillgång till bostad kan ske genom att arrendatorn övertar en befintlig bostad på arrendestället från en tidigare arrendator eller arrendatorna uppför en ny bostad. Är syftet något annat än att bereda bostad åt arrendatorn och närstående till arrendatorn är arrendet inte ett bostadsarrende.

Vanligtvis avser bostadsarrenden semesterboende i form av en sommarstuga eller annan typ av fritidsbostad men det förekommer även att bostadsarrende används för permanentboende.

Avtalstid

Ett avtal om bostadsarrende kan ingås på antingen 1) viss tid eller 2) under arrendatorns livstid. Det är inte möjligt att låta ett avtal om bostadsarrende gälla “tillsvidare”.

Är avtalet på viss tid gäller följande:

  1. Arrendetiden får inte vara kortare än fem år.
  2. Ligger arrendet inom detaljplanerat område får arrendetiden inte vara längre än 25 år.
  3. Ligger arrendet utanför detaljplanerat område får arrendetiden inte vara längre än 50 år.

Vill parterna att avtalet ska vara gällande en kortare tid än fem år måste de söka om tillstånd om detta hos arrendenämnden.

Har ett avtal om bostadsarrende ingåtts med en arrendetid som är kortare än fem år är avtalet inte ogitligt. Emellertid gäller en arrendetid om fem år även om parterna i avtalet t ex angett en arrendetid på 12 månader.

Har parterna angett att arrendeavtalet gäller “tillsvidare” gäller samma som i föregående stycke — avtalet är inte ogiltigt men gäller i fem år istället för tillsvidare.

Uppsägning och uppsägningstid

Gäller arrendeavtalet en viss tid och någon av parterna vill att avtalet ska upphöra eller villkoren ska ändras när avtalstiden löper ut måste den parten säga upp avtalet. Man skiljer i dessa fall på uppsägning till upphörande och uppsägning för villkorsändring. Sker inte någon uppsägning löper avtalet tillsvidare på samma villkor som tidigare.

En uppsägning, oavsett om det gäller uppsägning till upphörande eller för villkorsändring, måste göras senast en viss tid innan arrendeavtalet löper ut. Missar part att säga upp avtalet inom den överenskomna uppsägningstiden löper avtalet vidare ytterligare en avtalsperiod på samma villkor som tidigare.

Exempel: Anna är jordägare och har arrenderat ut ett markområde som bostadsarrende till Bengt. Avtalet löper på fem år och uppsägningstiden enligt avtalet är arton månader. Anna vill ändra vissa villkor i avtalet. Hon måste därför säga upp avtalet senast 18 månader innan det nuvarande avtalet löper ut. Missar hon denna frist löper avtalet under ytterligare fem år på samma villkor som tidigare.

Har inte parterna angett någon uppsägningstid i avtalet ska arrendet enligt jordbalken sägas upp senast ett år före det att avtalet upphör.
Denna uppsägningstid gäller såväl vid uppsägning till upphörande som uppsägning för villkorsändring. Kommer parterna överens om kortare uppsägningstid gäller denna för arrendatorn med inte för jordägaren.

Ett avtal som gäller under arrendatorns livstid kan inte sägas upp i förtid.

Avslutande synpunkter

Förhoppningsvis har denna artikel varit till någon hjälp för att dig att förstå grunderna avseende bostadsarrende. Emellertid är arrendelagstiftningen ett mycket komplicerat område inom juridiken och reglerna avseende bostadsarrende är inte något undantag. Ska du skriva eller ingå ett avtal om bostadsarrende bör du utan tvekan anlita en advokat eller annan jurist som är specialiserad på denna typ av juridik. Det är i sammanhanget en billig försäkring mot att någon blir fel. Gör du fel i samband med det att du ingår ett bostadsarrendeavtal eller t ex gör något felaktigt i samband med en uppsägning kan det få mycket kostsamma konsekvenser.

Varukorg

Sök i vår butik

Senast Publicerat

  • Förvaring av framtidsfullmakt

    Förvaring av framtidsfullmakt

    En framtidsfullmakt är endast gällande i original. Är originalfullmakten försvunnen räcker det inte att visa upp en kopia av framtidsfullmakten, en sådan är inte gällande. Det är därför viktigt att man förvarar framtidsfullmakten på ett betryggande sätt så att den finns tillgänglig den dag som den börjar att gälla. Hur …Läs mer »
  • Skydda ditt företag genom att skriva ett äktenskapsförord

    Skydda ditt företag genom att skriva ett äktenskapsförord

    Driver du företag och gifter dig blir företaget giftorättsgods och ingår i en bodelning. I denna artikel får du veta hur du gör företaget till enskild egendom genom äktenskapsförordLäs mer »
  • Skriva testamente – Så här gör du

    Skriva testamente – Så här gör du

    Ska du skriva ett testamente och funderar du själv på att fatta pennan? Eller kanske ska du hjälpa en bekant att skriva sitt testamente? Då kan denna artikel vara till hjälp. Vi kommer att, punkt för punkt, gå igenom de olika delarna av ett testamente och vad du bör tänka …Läs mer »
  • Mallar för äktenskapsförord

    Mallar för äktenskapsförord

    När man ska skriva ett äktenskapsförord kan det ofta vara en god idé att använda sig av en dokumentmall. En väl utformad mall såväl förenklar som påskyndar arbetet med att skriva ett äktenskapsförord. Dokumentmallar är dessutom något som används av de flesta advokater och andra jurister som i sitt dagliga …Läs mer »
  • Äktenskapsförord vid dödsfall – Vad gäller när en make avlider?

    Äktenskapsförord vid dödsfall – Vad gäller när en make avlider?

    VI förklarar vad som gäller när en av makarna i ett äktenskaps avlider och makarna har skrivit ett äktenskapsförord. Genom ett par enkla exempel får du snabbt en god överblick över de praktiska följderna av ett äktenskapsförord i samband med att en av makarna avlider.Läs mer »

Andra artiklar om fastighets- och boenderätt