Fråga:
Hej! Jag äger ett bageri som jag driver som enskild firma och jag har hittat en köpare som vill ta över hela verksamheten och den lokal där jag har mitt bageri. Problemet är nu att kontraktet på lokalen är bindande i 5 år och det går ut 2024-12-31. Hyresvärden vägrar överlåta kontraktet på lokalen till den nya ägaren av bageriet om han inte får en summa pengar.
Är detta lagligt och hur ska man gå tillväga? jag har läst lite att om hela verksamheten överlåts och ska fortsätta driva samma företag i lokalen så följer kontraktet med den nya ägaren. Fastighetsägaren vill antingen ha 100 000 kronor för att överlåta kontraktet eller skriva nytt kontrakt med den nya ägaren och låta det gamla också löpa på så han får dubbla hyror. /Karim
Svar:
Hej Karim och tack för din fråga.
Vi kan inte svara specifikt vad som gäller i just din situation då det kräver att vi har tillgång till ytterligare uppgifter i form av kopia av hyresavtal m m. Men generellt gäller att vid en verksamhetsöverlåtelse får en lokalhyresgäst överlåta hyresrätten till den som övertar verksamheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen.
I de flesta fall accepterar hyresvärden överlåtelsen utan att hyresgästen behöver vända sig till hyresnämnden. Skulle hyresvärden inte acceptera överlåtelsen, eller såsom i ert fall, ställer villkor i form av t ex betalning för överlåtelsen kan hyresgästen vända sig till hyresnämnden och begära att den lämnar tillstånd till överlåtelsen.
Om hyresgästen har innehaft hyresrätten till lokalen under längre tid än tre år ska hyresnämnden lämna tillstånd om inte hyresvärden har “befogad anledning” till att hyresrätten inte ska överlåtas. Vid denna bedömning läggs stor vikt vid förvärvarens möjligheter att betala hyran.
Har hyresgästen innehaft hyresrätten kortare tid än tre år krävs att det föreligger “synnerliga skäl” för att tillstånd ska lämnas. Synnerliga skäl är ett mycket högt krav och i praktiken avses med detta till exempel sjukdom, dödsfall eller andra särskilt beaktansvärda händelser som medför att det i princip är omöjligt för hyresgästen att driva sin verksamhet vidare.
Redogörelsen ovan är en mycket förenklad beskrivning av reglerna kring lokalhyresavtal i samband med överlåtelse av en verksamhet. Vår rekommendation är att du anlitar en jurist som är specialiserad på lokalhyresjuridik, så att du verkligen kan ta tillvara din rätt gentemot hyresvärden. Agerar du på egen hand och gör något fel riskerar du att överlåtelsen går i stöpet och kanske även att du förlorar rätten till din lokal.
Med vänlig hälsning / Juridex.se
Lagtext: 12 kap 36 § JB
